📈 1. Grafik Indeks Harga Properti
- Indeks Commercial (Q1 2020 – Q3 2023): Terlihat pola “V‑shape” dengan penurunan selama pandemi, lalu rebound tajam sejak 2022, mencapai ~111,6 pada Q3 2023
- Indeks Residential (Bank Indonesia, Q2 2019): Mencapai ~185,9 (baseline 2002=100) dan stabil tinggi antara 2017–2019
🌟 2. Kelebihan Denpasar untuk Investasi Properti
- Pemulihan Tourism & Resilient Growth: Kedatangan wisatawan internasional melonjak, mendukung permintaan properti
- Daya Tarik Digital Nomads & Eks‑Pats: Visa digital nomad dan infrastruktur seperti Starlink meningkatkan permintaan hunian jangka panjang
- Ketersediaan lahan terbatas di daerah populer → tekanan harga tetap naik
- Minim regulasi STR (Short‑Term Rental), ADR & okupansi tinggi hingga 35 % dan USD 135/night rata-rata
🏛️ 3. Landmark Terkenal di Denpasar
- Pura Jagatnatha – pusat budaya Hindu Bali
- Pasar Badung & Pasar Kumbasari – pusat aktivitas lokal
- Monumen Bajra Sandhi – simbol perjuangan sejarah Bali
- Taman Puputan Margarana – memorial perlawanan Bali
- Pusat kuliner di Jalan Gajah Mada & art scene di Sanur & Renon
🏡 4. Tingkat Hunian & Tarif Sewa Villa/Rumah
- Okupansi vila (Q2‑Q3 2022): median ~60 % (Maret) hingga ~91 % (Agustus)
- STR Airbnb 2024–25:
- Okupansi rata-rata ~35 %
- ADR ~USD 135/malam
- Revenue tahunan median USD 10.982/listing
- Sewa rumah/vila jangka panjang:
- Villa 2‑3 BR di Badung (dekat Denpasar): Rp 210–650 juta/bulan (~USD 14–42 k) .
- Sewa harian vila di Seminyak: USD 200–1.500/malam .
🔁 5. Resale Price Indeks
- BI mencatat residential index Q2 2019 = ~185,9 (baseline 2002=100)
- Harga tahunan meningkat ~13,2 % di 2024, tertinggi di antara kota besar Indonesia .
📊 6. Harga Residensial dan Permintaan
- Tiket permintaan properti residensial naik +25,8 % (Okt 2024 vs 2023)
- BI composite‑16 nasional tumbuh +1,46 % YoY Q3 2024; sektor properti tersier lainnya naik meski inflasi sedikit menahan
- CAGR investasi villa projek seperti Oxo mencapai ~8 %/tahun selama 10 tahun
💰 7. Estimasi dan Breakdown ROI
- ROI Sewa Jangka Pendek (STR):
- Revenue tahunan: USD 10.982/listing
- Asumsi harga pembelian villa USD 200.000 → ROI sewa ~5,5 % bruto.
- Capital Gain:
- Harga meningkat ~13 % YoY (satu kota terbaik)
- Total ROI potensial:
- ~18–20 % bruto per tahun (gab. sewa + apresiasi).
- Setelah biaya operasional & pajak (~30 %), net ROI masih solid: 12–15 %.
📌 Kesimpulan
Denpasar menghadirkan kombinasi kuat dari:
- Pertumbuhan harga properti yang cepat
- Permintaan sewa tinggi (STR & jangka panjang)
- Capital gain yang kuat
- Regulasi fleksibel & dukungan digital nomad
Fakta‑fakta ini membuat Denpasar sangat menarik bagi investor yang mencari properti di Bali.