1. Indeks Harga Properti (Residential & Commercial)
- Residential Kuta Selatan: Indeks naik dari 100 (2002) ke ~186 di pertengahan 2019 (+86%)
- Commercial (Office): YoY mencapai +15,4% di Mar 2020, level tertinggi sejak 2017
- Grafik visual tersedia di atas:
- Gambar 1: residential index
- Gambar 2: commercial YoY index
2. Kelebihan Kuta Selatan untuk Investasi
- Pariwisata & Infrastruktur: di‑support lebih dari 400 rb turis per bulan serta hotel bintang 5 dan proyek ITDC di Nusa Dua
- High rental yield: yield mencapai 7–10% untuk villa, 6–10% untuk sewa jangka panjang
- Fasilitas lengkap: bandara ngurah rai dekat Jimbaran, perkembangan resort mewah di Nusa Dua & Uluwatu.
3. Landmark Terkenal
- Jimbaran: Pantai Jimbaran, Ayana Resort.
- Uluwatu: Pura Luhur Uluwatu, GWK, selatan Bali.
- Nusa Dua: Kawasan resort & mega-hotel lewat ITDC
4. Tingkat Hunian & Tarif Sewa
- Rata-rata Bali: 60–65% hunian tahunan, ADR ~IDR 1.51 jt/malam (~USD 100) .
- Jimbaran: Top 25% capai 47–73% occupancy; median ADR ≈ USD 144/malam
- Villa jangka panjang: hunian 70–90% per tahun
5. Resale Price Index
- Residential Kuta Selatan: 2002=100 ke ~186 di Juni 2019 (+86%) menandakan potensi apresiasi pasar sekunder.
6. Harga Residential & Demand
- Rata-rata rumah: sekitar USD 200.000 di Bali, bisa < USD 100k (perlu renovasi)
- Tanah di Uluwatu: sekitar USD 88–925 per m² tergantung zona, pantai vs datar .
7. Estimasi ROI & Breakdown
- Sewa jangka pendek (Airbnb):
- ADR: ~USD 100–144, occupancy 60–65% → revenue per villa ~USD 21.900–34.056/tahun .
- Sewa jangka panjang: yield 6–10% per tahun
- Contoh ROI:
| Jenis Properti | Harga Beli USD | ADR USD | Hunian | Estimasi Revenue | Yield |
|---|---|---|---|---|---|
| Villa Airbnb standar | 200.000 | 100 | 65% | 23.725 | ~11.9% |
| Villa premium | 300.000 | 144 | 60% | 31.536 | ~10.5% |
| Jangka panjang (long‑term) | 200.000 | – | – | – | 6–10% |
Revenue = ADR × 365 × occupancy.
🔍 Kesimpulan dan Rekomendasi
- Kuta Selatan menunjukkan tren apresiasi nilai properti kuat (+86% sejak 2002).
- ROI tinggi dari sewa jangka pendek (~10–12%) dan cukup baik dari jangka panjang (~6–10%).
- Risiko: fluktuasi okupansi musiman & kenaikan harga.
- Rekomendasi: pilih lokasi strategis (dekat pantai/Uluwatu/Nusa Dua), gunakan manajemen properti profesional, dan sesuaikan model sewa (short vs long term) untuk optimasi yield.