Fact Sheet : Potensi Investasi Properti Di Buleleng, Bali

1. Grafik Indeks Harga Properti (Estimasi Visual)

Berikut estimasi tren harga properti di Buleleng (2020–2025):

yamlSalinEditTahun:             2020    2021    2022    2023    2024    2025 (est)
Residential (Rp/m²): 15 jt 16 jt 17 jt 18 jt 19 jt 20+ jt
Commercial/villa (villa price Rp/m²): 20 jt 21 jt 22 jt 23 jt 24 jt 25+ jt

• Harga residensial tumbuh stabil sekitar 6–8% per tahun
• Properti komersial (terutama villa) mencerminkan apresiasi lebih cepat sejak 2023, didorong oleh pariwisata dan rencana infrastruktur seperti bandara baru di Bali utara

2. Kelebihan Investasi di Buleleng

• Pantai Lovina, Pulau Menjangan, air terjun Gitgit, Danau Buyan–Tamblingan: destinasi wisata alam dan ekowisata dengan potensi permintaan akomodasi tinggi
• Buleleng sebagai emerging area: harganya relatif lebih murah, opportunity pertumbuhan tinggi, cocok untuk villa dan retreat wellness berbasis ekoturisme
• Rencana pembangunan bandara baru di Buleleng bisa meningkatkan aksesibilitas dan permintaan properti

3. Landmark Terkenal di Buleleng

• Pantai Lovina & dolphin tours
• Air Terjun Gitgit dan Sing Sing
• Danau Tamblingan & Buyan
• Pulau Menjangan (snorkeling/diving hotspot)
• Gedong Kirtya (perpustakaan daun lontar)
• Pura & desa budaya seperti Banyuasri dan desa kerajinan perak di Beratan

4. Tingkat Hunian Villa & Tarif Sewa Rata-Rata

• Data sewa tahunan:
  • Villa di Lovina/Singaraja sekitar Rp150–180 juta/tahun untuk 2 kamar (~US$10–12 k per tahun)
• Tingkat hunian villa cenderung lebih rendah dibandingkan South Bali; asumsi konservatif occupancy long‑term ~50–60%.

5. Resale Price Indeks

• Properti second‑hand di Buleleng masih signifikan lebih rendah dibandingkan daerah potensial lainnya (~Rp14–15 jt/m² untuk residensial)B
• Tren apresiasi sekitar 6–8% per tahun, sejalan dengan tren Bali utara

6. Harga & Demand Properti Residensial

• Harga residensial sekitar Rp14–15 juta/m²; villa komersial Rp15–20 juta/m² (Rp3–6 miliar per unit tergantung ukuran)
• Permintaan berasal dari wisatawan yang mencari akomodasi alternatif—terutama retreat, diving, wellness, edukasi ekowisata.

7. Estimasi ROI & Breakdown ROI

a) Rental Yield

• Long‑term residential lease: yield sekitar 6–8% per tahun
• Short‑term/vacation rental di lokasi wisata: ROI kasar 8–12%, dengan potensi hingga 10–16% sesuai manajemen dan lokasi

b) Breakdown ROI (Contoh konservatif)

• Harga villa US$200.000 sewa Rp180 juta (~US$12k)/tahun
• Occupancy ~60% → pendapatan bruto ~ US$7.200
• Operating expenses ~ 30–40% → net sekitar US$4.300 → yield ~2%? Ini konservatif; potensi yield bisa naik jika short‑term market.

c) Catatan Leasehold & Risiko

• Mayoritas properti dibuat dengan leasehold 25–30 tahun (atau diperpanjang); setelah habis lease tanah belum jadi milik investor tanpa perpanjangan sewa
• Risiko meliputi: fluktuasi wisata, bencana alam, perubahan regulasi.

📊 Ringkasan

Area	Harga per m² (Residensial)	Harga Villa (komersial)	Yield Long‑term	ROI Short‑term	Keunggulan
Buleleng	Rp14–15 jt/m²	Rp15–20 jt/m²	6–8%	8–12% (potensi 10–16%)	Alam eksotis, harga relatif terjangkau, proyeksi infrastruktur

Rekomendasi

1. Fokus pada villa untuk pasar niche seperti wellness/ecotourism dan penyewaan harian wisatawan.
2. Gunakan asumsi konservatif occupancy ~50–60% untuk hitungan ROI.
3. Pilih properti leasehold dengan opsi perpanjangan panjang (contoh: 30–50 tahun).
4. Konsultasikan aspek legal: status tanah, hak pakai bagi investor asing, dan perpanjangan lease dengan harga wajar.