Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) adalah solusi populer bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah tanpa harus membayar secara tunai. Namun, sebelum mengajukan KPR, penting untuk memahami cara menghitungnya agar keuangan tetap sehat dan cicilan tidak membebani.
Berikut ini panduan lengkap dalam menghitung KPR, mulai dari uang muka hingga cicilan bulanan.
1. Tentukan Harga Rumah dan Uang Muka (DP)
Langkah pertama adalah menentukan harga rumah yang ingin dibeli. Kemudian, tentukan besaran uang muka (down payment/DP) yang biasanya berkisar antara 10–20% dari harga rumah.
Contoh:
Harga rumah: Rp500.000.000
DP 20% = Rp100.000.000
Sisa yang dibiayai KPR = Rp400.000.000
2. Hitung Tenor dan Suku Bunga KPR
Tenor adalah jangka waktu pinjaman (misalnya 10, 15, atau 20 tahun). Semakin panjang tenor, cicilan bulanan akan lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayar lebih besar.
Jenis bunga:
- Bunga tetap (fixed rate): tidak berubah selama periode tertentu.
- Bunga mengambang (floating rate): mengikuti suku bunga pasar setelah masa fixed selesai.
3. Simulasi Cicilan KPR Bulanan
Gunakan rumus atau kalkulator KPR untuk memperkirakan cicilan. Rumus umum yang digunakan untuk menghitung angsuran bulanan:
📌 Rumus Cicilan Tetap (anuitas):
A = P × [r(1 + r)^n] / [(1 + r)^n – 1]
Keterangan:
- A = angsuran per bulan
- P = pokok pinjaman
- r = suku bunga per bulan
- n = jumlah bulan (tenor x 12)
Contoh simulasi:
Pinjaman: Rp400.000.000
Bunga tetap: 8% per tahun (0,67% per bulan)
Tenor: 15 tahun (180 bulan)
Angsuran bulanan = ± Rp3.836.000 (perkiraan, tergantung kebijakan bank)
4. Hitung Biaya Tambahan KPR
Jangan lupa menghitung biaya lain yang harus disiapkan, seperti:
- Biaya administrasi dan provisi bank: 1–2% dari pinjaman
- Asuransi jiwa & kebakaran
- Biaya notaris & balik nama
- Pajak (BPHTB, PPh, dll.)
Total biaya tambahan ini bisa mencapai 5–10% dari harga rumah.
5. Pastikan Kemampuan Bayar
Idealnya, cicilan KPR tidak lebih dari 30–40% dari penghasilan bulanan. Jika penghasilan Rp10.000.000/bulan, maka cicilan maksimal yang disarankan sekitar Rp3.000.000–Rp4.000.000.
Tips Tambahan:
- Gunakan kalkulator KPR online dari situs bank untuk memudahkan simulasi.
- Bandingkan penawaran dari beberapa bank.
- Ajukan pre-approval untuk mengetahui batas kemampuan pinjaman.
- Pastikan riwayat kredit (BI Checking/SLIK OJK) bersih.
Menghitung KPR secara cermat adalah langkah penting sebelum membeli rumah. Dengan memahami komponen cicilan dan biaya lainnya, Anda bisa merencanakan keuangan lebih baik dan menghindari risiko gagal bayar. Selalu sesuaikan pinjaman dengan kemampuan, bukan hanya keinginan.